Оценка комерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости - это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав.
Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. Оценка коммерческой недвижимости принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.
Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценка офисной недвижимости (зданий и помещений).
Оценка офисной недвижимости занимает от 3 до 5 рабочих дней. В течение этого времени специалисты осуществляют:
- осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;
- анализ окружения объекта недвижимости;
- анализ рынка офисной недвижимости;
- выбор применяемых подходов и методов к оценке офиса с учетом его специфики;
- непосредственно рыночная оценка офисных помещений;
- составление отчёта об оценке.
Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах городской зоны. Так как офис любой компании - это лицо компании, и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что на стоимость офисных помещений влияет состояние помещения и его место расположения. Соответственно, офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к остановке) и если он лучше выглядит (дорогая отделка).
Оценка торговой недвижимости (зданий и помещений).
Оценка торгового центра, магазина и иных торговых помещений занимает от 3 до 7 рабочих дней. В течение этого времени специалисты осуществляют:
- осмотр торгового центра, магазина или иного торгового помещения и сбор информации о физических характеристиках объекта;
- анализ окружения объекта недвижимости;
- анализ рынка торговых помещений;
- выбор применяемых подходов и методов к оценке магазина с учетом его специфики;
- непосредственно оценка магазина;
- составление отчёта об оценке магазина.
Наиболее важное значение при оценке торгового помещения имеет его местоположение и доступность для потенциальных покупателей. Анализируя местоположение магазина, оценщик должен учесть привлекательность района расположения магазина, демографический состав населения, живущего и работающего в этом районе, выходит магазин на улицу или находится во дворах, возможное изменение всех этих факторов в связи с реконструкцией района или строительством новых торговых или жилых комплексов. На основании этих данных определяется продукция, продажа которой принесет наибольшую прибыль и примерный оборот магазина.
Анализ всех вышеперечисленных данных в совокупности с анализом выставленных на продажу на момент оценки торговых площадей, максимально схожих с оцениваемой, даст результат оценки торгового помещения.
Оценка производственной и складской недвижимости (зданий и помещений).
Оценка производственной и складской недвижимости (зданий и помещений) занимает от 3 до 7 рабочих дней. В течение этого времени специалисты осуществляют:
- осмотр объекта и сбор информации о его физических характеристиках;
- анализ окружения объекта недвижимости;
- анализ рынка производственной и складской недвижимости;
- выбор применяемых подходов и методов к оценке складов, цехов и другой промышленной недвижимости с учетом ее специфики;
- непосредственно оценка складов, оценка промышленной недвижимости или другого недвижимого имущества, предназначенного для производства;
- составление отчёта об оценке производственной или складской недвижимости.
Производственная и складская недвижимость дороже, если имеются удобные пути подъезда (автомобильные трассы, железнодорожные пути) и присутствует все необходимое для производственного процесса: вода, электричество, канализация (в ряде случаев необходимы такие системы, как канализация для химического производства). Состояние промышленной недвижимости должно соответствовать требованиям, предъявляемым такими службами, как санитарно-эпидемиологическая станция, служба пожарной безопасности.
Перечень документов, необходимых для оценки коммерческой недвижимости.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или договор аренды на земельный участок.
- Выписка из кадастрового паспорта земельного участка.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
- Технический паспорт на недвижимость.
- Справка БТИ о состоянии недвижимости;
- Разрешение на перепланировки (если они есть);
- Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам (при необходимости).
- Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).