Оценка недвижимости

В процессе проведения экономических реформ в России введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Виды недвижимого имущества

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Оценка недвижимости полный перечень услуг:

1. Оценка земельного участка (различной категории и разрешенного использования).

2. Оценка жилой недвижимости:

- квартиры: в типовых домах и домах индивидуальной застройки, доли в квартирах, комнаты и иные жилые помещения.

- дачи, дома, коттеджа, таунхауса.

3. Оценка коммерческой недвижимости:

- офисной недвижимости (зданий и помещений);

- торговой недвижимости (зданий и помещений);

- производственной недвижимости (зданий и помещений);

- складской недвижимости (зданий и помещений).

4. Оценка сооружений и передаточных устройств: емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, проезды, площадки, железнодорожные пути, объекты благоустройства, ограждения, водопровод, теплопровод, линии электропередач, линии радиосвязи, линии телефонной связи, газопроводы, нефтепроводы и т.п.

5. Оценка объектов незавершенного строительства.

Оценка недвижимости может проводиться для следующих целей:

- для совершения сделок купли-продажи;

- для внесения в уставный капитал;

- с целью определения залоговой стоимости для целей кредитования;

- с целью страхования;

- с целью сдачи в аренду;

- с целью раздела имущества;

- с целью оптимизации налогообложения;

- с целью реструктуризации компании;

- для реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;

- для целей судопроизводства.

Общий перечень документов, необходимых для оценки объекта недвижимости:

1. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества).
2. Договор аренды земельного участка.
3. Решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка.
4. Иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.
5. Документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки, в том числе: договор залога (ипотеки), договор (договоры) аренды (субаренды), договор доверительного управления, договор об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда об аресте имущества, иные документы.
6. Технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ).
7. Иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых Улучшений.
8. Кадастровый паспорт земельного участка (ситуационный план земельного участка, генеральный план, иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке).
9. Справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
10. Справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом недвижимости, может включать расчет размера расходов в разрезе следующих показателей:

• платежи за землю (земельный налог, арендная плата);
• коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.);
• страховые платежи;
• расходы, связанные с техническим обслуживанием здания (обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой механизации и технологического оборудования, дезинсекция и т.п.);
• оплата клининга и хозяйственного обслуживания (комплексная уборка помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и дератизация);
• оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля доступа, обслуживания паркинга;
• расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется профессиональной управляющей компанией);
• расходы на текущий ремонт;
• прочие расходы;
• данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки;
• любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки;
• дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у заказчика оценки (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять на результаты услуг по оценке;
• заключение инженерно-технических служб (ответственного лица) о состоянии объектов оценки (по возможности).