Оценка сооружений и передаточных устройств
Оценка сооружений включает в себя оценку таких объектов, как емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути, объекты благоустройства и т.п.
В подавляющем большинстве случаев, сооружения, как отдельно взятые объекты недвижимости, неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.
Действительно, используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.
Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.
Если сооружение или передаточное устройство входит в состав имущественного комплекса, то, как правило, оценщик при определении рыночной стоимости использует три подхода к оценке (затратный, сравнительный и доходный).
Наиболее распространенный метод оценки сооружений - это метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира "типичного" сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции и применяемых при строительстве материалов. Могут также потребоваться поправки, учитывающие различия в оборудовании, величине накладных расходов и других элементов затрат.
Наша компания имеет большой опыт по проведению оценки различных сооружений и предоставляет квалифицированные услуги по проведению такой оценки в минимальные сроки.
В большинстве случаев, полезность объекта оценки накладывает определенные ограничения на выбор перечня используемых подходов к оценке. Если сооружение входит в состав имущественного комплекса, то, как правило, используются все три подхода к оценке (затратный, сравнительный, доходный). Для оценки объектов специального назначения, таких как мост, градирня и т.п., сложно использовать доходный и сравнительный подход, поскольку, маловероятно, что специалист-оценщик обнаружит недавние продажи объектов аналогичной полезности в том же географическом районе.
Мы проводим оценку следующих видов сооружений: емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, проезды, площадки, железнодорожные пути, объекты благоустройства, ограждения и т.п.
Мы также оцениваем следующие виды передаточных устройств: водопровод, теплопровод, линии электропередач, линии радиосвязи, линии телефонной связи, газопроводы, нефтепроводы.
Общий перечень документов, необходимых для оценки сооружений и передаточных устройств.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности (при наличии).
- Инвентарные карточки на сооружения и передаточные устройства с обязательным присутствием там следующих данных: инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, шифра и нормы амортизационных отчислений, первоначальной стоимости (цены на дату ввода в эксплуатацию) без учета деноминаций.
- Копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства (при наличии).
- Ставка налога на недвижимость в текущем году.
- Описание сооружения, размеры, его технические характеристики (при отсутствии технического паспорта).
- Описание передаточных устройств, протяженность, материал, диаметр труб и т.п. (при отсутствии технического паспорта).
- Акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств, составленные специально созданной комиссией из работников аппарата главного технолога, главного механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты, где было бы указано техническое состояние сооружений и передаточных устройств (очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению); процент их фактического физического износа.
Минимальный перечень документов, необходимых для оценки:
- Водопровода: общая протяженность сетей, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру), балансовая стоимость, дата ввода в эксплуатацию.
- Теплопровода: общая протяженность, диаметр трубопроводов, вид прокладки коммуникаций (наземная или подземная), балансовая стоимость, дата ввода в эксплуатацию.
В случае подземной прокладки коммуникаций необходима следующая информация: вид канала (непроходной, полупроходной), материал стен канала, наличие или отсутствие гидроизоляции.
В случае наземной прокладки коммуникаций необходима следующая информация: материал опор, высота опор, высота эстакад, количество ярусов эстакад.
- Линий электропередач: общая протяженность кабеля, напряжение, марка кабеля, сечение кабеля, балансовая стоимость, дата ввода в эксплуатацию.
- Линий радиосвязи: общая протяженность кабеля, марка кабеля, балансовая стоимость, дата ввода в эксплуатацию.
- Линий телефонной связи: общая протяженность кабеля, марка кабеля, количество жил и их диаметр, балансовая стоимость, дата ввода в эксплуатацию.
- Проездов, площадок: площадь проездов и площадок, материал покрытий, балансовая стоимость, дата ввода в эксплуатацию.
- Ограждений: протяженность ограждений, высота ограждений, ширина ограждений, балансовая стоимость, дата ввода в эксплуатацию.